[경매 공부 노트①] 필수 용어 정리｜감정평가액·매각·유찰 뜻 쉽게 설명

안녕하세요. 뱁새입니다.

 

공인중개사 자격 취득 후 실무를 준비하며 가장 먼저 마주한 벽은 생소한 경매 용어들이었습니다.

경매는 일반 매매와 용어부터 다르기 때문에 기초를 탄탄히 다지는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

오늘은 경매 물건을 분석할 때 가장 먼저 확인하게 되는 세 가지 핵심 용어인 감정평가액, 매각, 유찰에 대해 정리해 보겠습니다.

 

1. 경매 가격의 기준점, '감정평가액' 

감정평가액이란 감정평가사가 해당 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 평가한 금액을 말합니다. 쉽게 말해, 법원이 "이 집은 현재 이 정도 가치가 있습니다"라고 공표하는 공식적인 기준 가격입니다.

 

감정평가액 확인 시 주의할 점

많은 초보자가 범하는 실수 중 하나가 '감정평가액 = 현재 시세'라고 믿는 것입니다. 하지만 실무에서는 다음 두 가지 이유로 시세와 차이가 발생합니다.

• 평가 시점의 차이: 감정평가는 경매가 시작되기 수개월 전, 길게는 1년 전에 이루어집니다. 따라서 급등기나 급락기에는 현재 시세와 큰 차이가 날 수 있습니다.
• 최저매각가격의 기준: 첫 번째 경매(신건)의 가격은 이 감정평가액에서 시작합니다. 따라서 감정가가 시세보다 높게 책정되었다면 첫 회차에 유찰될 확률이 높습니다.

 

2. 법적 절차로서의 판매, '매각'

일반 부동산 시장에서는 '매매'라는 단어를 쓰지만, 경매에서는 '매각'이라는 용어를 사용합니다.

이는 법원이 채무자의 부동산을 강제로 팔아 현금화하여 채권자들에게 나눠주는 공권력에 의한 처분을 의미하기 때문입니다.

 

꼭 알아야 할 매각 관련 용어

• 매각기일: 법원에서 실제로 입찰을 진행하는 당일을 말합니다.
• 매각결정기일: 낙찰(최고가 매수신고)이 있은 후, 일주일 동안 법원이 그 낙찰이 적절했는지 최종 허가를 내리는 날입니다.
• 매각물건명세서: 법원이 매각할 물건의 정보를 공시하는 서류로, 권리분석 시 가장 신뢰해야 할 핵심 서류입니다.

 

3. 저가 매수의 기회, '유찰' 

유찰이란 경매 당일 입찰자가 아무도 없거나, 응찰 가격이 법원이 정한 최저가격보다 낮아 경매가 성립되지 않은 상태를 말합니다. 유찰이 되면 다음 경매 회차로 넘어가게 되는데, 이를 '재매각'이라고 합니다.

 

유찰이 경매 투자자에게 중요한 이유 

• 가격의 하락(저감률): 유찰이 될 때마다 다음 경매의 최저가격은 보통 전 회차 대비 20%에서 30%씩 낮아집니다. (지역 법원마다 상이)
• 기회와 위험: 유찰이 많이 되어 가격이 싸졌다는 것은 분명한 기회이지만, 한편으로는 권리 관계가 복잡하거나 물건 자체에 치명적인 하자가 있어 사람들이 기피했을 가능성도 시사합니다. 따라서 여러 번 유찰된 물건일수록 더욱 정밀한 권리분석이 필요합니다.

 

정리하며

오늘 살펴본 감정평가액, 매각, 유찰은 경매 정보지를 펼쳤을 때 가장 먼저 눈에 들어오는 단어들입니다.

이 용어들의 숨은 의미를 정확히 이해해야 비로소 '가격의 흐름'을 읽을 수 있습니다.

 

단순히 단어의 뜻을 외우는 것에 그치지 않고, "왜 유찰되었을까?", "감정가는 시세 반영을 제대로 했을까?"라는 질문을 던지는 연습이 필요합니다. 앞으로 이어질 공부 노트를 통해 이 기초 용어들이 실제 권리분석과 어떻게 연결되는지 차근차근 기록해 나가겠습니다. 감사합니다!