[경매 공부 노트②] 권리분석 기초 | 최고가 매수신고인과 말소기준권리 뜻

안녕하세요, 뱁새입니다.

 

오늘은 기초 중의 기초인 최고가 매수신고인과 말소기준권리를 실제 사례와 함께 아주 쉽게 정리해 보겠습니다.

 

1. 최고가 매수신고인: 1등이라고 다 끝난 게 아니다? 

최고가 매수신고인이란 경매 입찰 현장에서 가장 높은 가격을 써내어 낙찰자로 선정된 사람을 말합니다.

하지만 단순히 '1등을 했다'는 사실만으로 바로 집주인이 되는 것은 아닙니다.

 

[실제 사례로 이해하기]

예를 들어, 감정가 5억 원인 아파트 경매에 A, B, C 세 사람이 입찰했다고 가정해 봅시다.

• A: 4억 5,000만 원
• B: 4억 7,000만 원
• C: 4억 9,000만 원

이때 C 씨가 바로 최고가 매수신고인이 됩니다. 하지만 C 씨는 아직 소유자가 아닙니다. 법원이 일주일 동안 이 매각 과정에 문제가 없었는지 검토하는 '매각허가결정' 기간을 거쳐야 하며, 이후 잔금을 모두 치러야 비로소 등기부상 주인이 될 수 있습니다.

 

※ 주의할 점: 최고가 매수신고인이 된 후 마음이 바뀌어 잔금을 내지 않으면, 입찰할 때 냈던 보증금(보통 최저가의 10%)을 돌려받지 못하고 몰수당하게 됩니다. 따라서 입찰 전 신중한 판단이 필수입니다.

 

2. 말소기준권리: 내 보증금을 지켜주는 나침반 

경매 물건을 낙찰받았을 때, 등기부에 적힌 복잡한 빚들이 사라지는지(말소), 아니면 낙찰자가 대신 갚아야 하는지(인수)를 결정하는 기준선을 말소기준권리라고 합니다.

 

[실제 사례로 이해하기]

어떤 아파트의 등기부등본을 보니 다음과 같이 기록되어 있습니다.

1. 2023년 1월: 가나은행 근저당 (2억 원) — ★ 말소기준권리
2. 2023년 5월: 다라카드 가압류 (5천만 원)
3. 2023년 10월: 임차인 D 씨 전입신고

이 경우, 가장 먼저 설정된 가나은행의 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 경매가 끝나면 가나은행 근저당을 포함해 그 뒤에 붙은 가압류와 임차인의 권리는 원칙적으로 모두 소멸합니다. 낙찰자는 깨끗한 집을 넘겨받게 되는 것이죠.

 

임차인 보호의 핵심: 대항력과 최우선변제권

경매에서 낙찰자가 가장 무서워하는 것은 '내가 모르는 세입자의 보증금을 물어주는 상황'입니다. 이를 판단하기 위해 두 가지 개념을 반드시 알아야 합니다.

1. 대항력: "보증금 다 받기 전엔 못 나갑니다!" 

대항력이란 집주인이 바뀌어도 임차인이 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘입니다.

 

[실제 사례로 이해하기]

만약 임차인 E 씨가 말소기준권리보다 하루라도 먼저 전입신고를 하고 살고 있다면 '대항력 있는 임차인'이 됩니다. 만약 아파트가 4억 원에 낙찰되었는데 세입자의 보증금이 3억 원이고, 이 세입자가 배당에서 돈을 다 못 받는다면? 낙찰자가 나머지 금액을 직접 물어줘야 합니다. 이래서 대항력 확인이 권리분석의 핵심입니다.

 

2. 최우선변제권: 서민 임차인을 위한 최후의 보루 

보증금이 적은 소액 임차인이 경매에서 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 것을 막기 위해, 법은 다른 채권자보다 '가장 먼저' 일정 금액을 돌려받도록 보장합니다.

 

[지역별 예시 - 서울 기준]

서울의 경우, 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 세입자라면, 어떤 권리보다도 우선하여 최대 5,500만 원까지 먼저 배당받을 수 있습니다. 단, 이는 지역마다 기준 금액이 다르고 법이 개정된 시점마다 기준이 달라지므로, 반드시 '담보물권 설정일' 기준의 법령을 확인해야 합니다.

 

정리하며

오늘 정리한 용어들은 경매의 아주 기초적인 부분이지만, 실무에서는 이 개념 하나를 놓쳐 수천만 원의 손해를 보는 사례도 많다고 합니다. 공부를 하면 할수록 자격증 취득은 시작일 뿐, 실제 현장에서 고객의 소중한 자산을 지키기 위해서는 끊임없이 기록하고 복습해야 한다는 점을 느낍니다. 앞으로도 경매 초보자의 눈높이에서 어렵고 복잡한 법률 용어를 차근차근 정리해 나가겠습니다. 감사합니다!