"아파트인 줄 알았는데 상가라고?" 계약 전 필수 체크리스트 | 건축물대장 정독법

건축물대장 정독법

부동산 거래를 준비할 때 우리는 흔히 등기부등본부터 떼어봅니다. 저 역시 처음에는 등기부만 깨끗하면 아무 문제가 없는 집이라고 굳게 믿었습니다.

 

하지만 공부를 깊게 해 보니, 등기부만큼이나, 어쩌면 그보다 더 무서운 비밀을 담고 있는 서류가 있다는 사실을 알게 되었습니다. 바로 '건축물대장'입니다.

 

오늘은 발로 뛰는 임장만큼이나 중요한 '서류 임장'의 핵심, 건축물대장을 통해 내가 살 집의 진짜 정체를 확인하는 법을 정리해 공유합니다.

1. 왜 등기부등본만으로는 부족할까?

많은 분이 등기부등본과 건축물대장의 차이를 헷갈려합니다. 저도 공부하며 정리한 명확한 기준은 이렇습니다. 등기부등본은 '소유권(사람)'에 관한 기록이고, 건축물대장은 '건물의 상태(물리적 사실)'에 관한 기록입니다.

 

• 법적 우선순위의 원칙: 만약 두 서류의 내용이 서로 다르다면 어떻게 될까요? 소유권에 관한 것은 '등기부'가 우선이지만, 면적·층수·용도 등 건물 자체에 관한 사실은 '건축물대장'이 우선입니다. 즉, 내가 계약하려는 집이 법적으로 주택인지 상가인지 확인하려면 반드시 건축물대장을 보아야 합니다.
  
  

2. 노란색 [위반건축물] 표시의 공포

건축물대장을 발급받았을 때 가장 먼저 확인해야 할 곳은 우측 상단입니다. 만약 그곳에 노란색 바탕으로 **[위반건축물]**이라는 글자가 찍혀 있다면, 그 집은 법을 어긴 '문제아'라는 뜻입니다.

• 왜 위험한가? 위반건축물로 등재된 집은 전세자금대출이 거의 불가능합니다. 또한, 국가에서 원상복구를 명령하며 '이행강제금'이라는 무거운 벌금을 매년 부과합니다.
  
  
• 공부하며 놀란 점: 간혹 임대인이 "살면서 아무 문제없다"라고 안심시키기도 하지만, 나중에 보증금 대출이 연장되지 않거나 다음 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려받지 못하는 '역전세'나 '보증금 사고'의 시발점이 될 수 있다는 사실입니다.
  
  

3. '근생빌라'를 아시나요? 용도란의 함정

최근 전세 사기 유형 중 하나로 자주 언급되는 것이 바로 '근생빌라'입니다. 겉보기엔 번듯한 풀옵션 원룸이나 투룸인데, 건축물대장을 떼보면 용도란에 '근린생활시설'이라고 적혀 있는 경우입니다.

• 근린생활시설이란? 쉽게 말해 상가(사무실, 식당 등)입니다. 상가를 주거용으로 불법 개조한 것이죠.
• 임차인이 겪는 치명적 불이익: 1. 대출 불가: 시중 은행의 주택 전세자금대출을 받을 수 없습니다. 2. 전세보증보험 가입 제한: 보증보험 가입이 거절되는 경우가 많아 보증금을 지키기 매우 어렵습니다. 3. 세제 혜택 제외: 연말정산 시 주택 월세 세액공제를 받을 수 없습니다. 법적으로 주택이 아니기 때문입니다.
  
  

4. 건축물대장에서 반드시 확인해야 할 3대 포인트

저는 공부하며 건축물대장의 수많은 항목 중 초보자가 꼭 챙겨야 할 '골든 포인트' 3가지를 정리했습니다.

1. 용도: '단독주택', '다세대주택', '아파트' 등으로 적혀 있는지 확인하세요. 만약 '제2종 근린생활시설'이나 '고시원'으로 적혀 있다면 주거용으로 쓰는 데 법적 위험이 따릅니다.
   
   
2. 층수와 호수: 내가 들어갈 집이 301호인데, 대장상에는 3층에 301호가 존재하지 않는 경우(무단 가구 분할)가 있습니다. 이런 집은 대항력을 인정받기 매우 까다로워집니다.
   
   
3. 면적: 공부상 면적과 실제 집의 크기가 너무 차이 나지는 않는지 보세요. 베란다를 불법으로 확장했거나 옥상에 가건물을 지은 경우, 추후 철거 대상이 될 수 있습니다.
   
   

5. 정부 24에서 무료로 직접 떼보는 법

부동산에서 보여주는 서류만 믿지 말고, 직접 떼보는 습관이 중요합니다.

• 실행 팁: 정부24(www.gov.kr) 사이트나 앱에서 '건축물대장 등초본 발급' 메뉴를 이용하면 무료로 즉시 확인이 가능합니다. 주소만 정확히 입력하면 '총괄', '표제부', '전유부' 등 다양한 서류가 나오는데, 아파트나 빌라의 경우 내가 살 집의 상세 정보를 담은 **[전유부]**를 선택해서 확인해야 한다는 점을 잊지 마세요.
  
  

마치며: 서류는 거짓말을 하지 않습니다

부동산 공부를 하며 느끼는 가장 큰 매력은, 내가 아는 만큼 위험이 보인다는 것입니다. 예전에는 화려한 인테리어와 신축의 깔끔함에 눈이 멀었다면, 이제는 건축물대장의 정갈한 글자 속에서 집의 '진실'을 읽어내려 노력합니다.

화려한 집의 겉모습보다 나를 지켜주는 것은 건축물대장의 깨끗한 용도란과 등기부등본의 안전한 권리 관계입니다. 저와 함께 서류를 꼼꼼히 읽는 습관을 길러, 소중한 보증금을 지키는 스마트한 학습자가 되어봅시다.

 

오늘도 함께 공부해주셔서 감사합니다! 😊

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[참고 자료 및 출처]

• 건축법 제2조 및 제38조 (건축물대장의 작성 및 관리)
• 국토교통부 '부동산 용도별 건축물대장 가이드' (2026)
• 정부 24 민원 안내 가이드