기초 용어부터 필수 서류까지 한 번에 정리 | 부동산 초보 탈출 가이드

부동산 공부를 처음 시작했을 때 저를 가장 당황하게 만든 건 뉴스와 신문에 나오는 낯선 외계어들이었습니다.

 

모델하우스에 가거나 경제 기사를 읽을 때 '매수', '임대', '근저당' 같은 단어들이 나올 때마다 아는 척 고개를 끄덕였지만, 사실 속으로는 검색창을 켜기 바빴던 기억이 납니다.

 

부동산 거래는 단위가 큰 만큼, 이런 기초 용어를 오해하는 작은 실수가 자칫 큰 자산 손실로 이어질 수 있다는 사실을 공부하며 체감했습니다.

 

오늘은 저처럼 부동산의 세계에 첫발을 내디딘 분들을 위해, 제가 공부하며 직접 체득한 부동산의 뼈대가 되는 기초 용어와 필수 서류를 알기 쉽게 정리해 공유합니다.

1. "누가 누구라고요?" 헷갈리는 주체 명확히 하기

용어의 정의를 정확히 잡는 것이 공부의 시작이었습니다. 특히 실무 현장에서 섞여 쓰이는 주체들을 저는 이렇게 정리하니 훨씬 이해가 빨랐습니다.

• 매매 vs 임대: 매매는 부동산의 '소유권' 자체가 완전히 넘어가는 것이고, 임대는 소유권은 그대로 둔 채 기간을 정해 집을 빌려 쓰는 것입니다.
  
  
• 매도인 vs 매수인: 집을 파는 사람은 매도인, 사는 사람은 매수인입니다. (공부 팁: 파는 사람은 '도'망가고, 사는 사람은 물건을 '수'집 한다고 외우니 절대 안 잊히더라고요!)
  
  
• 임대인 vs 임차인: 집주인은 임대인, 세입자는 임차인입니다. '임대차 계약'이라는 말은 이 둘 사이의 약속을 뜻합니다.
  
  

2. 내 집 마련의 자금 설계: 공부하며 깨달은 대출과 세금의 기본

2026년 현재 부동산 시장에서 가장 중요한 건 '돈의 흐름'을 이해하는 것이었습니다. 특히 대출 규제를 제대로 모르고 계약을 덜컥했다가는 잔금을 치르지 못하는 낭패를 볼 수 있다는 걸 배우고 정말 놀랐습니다.

• LTV와 DSR의 차이: * LTV(주택담보대출비율): "집값 대비 얼마나 빌려주나?"를 뜻합니다.
  • DSR(총부채원리금상환비율): "내 연봉 대비 갚을 능력이 되나?"를 봅니다. 현재는 집값보다 내 **'소득'**이 대출의 핵심 기준이 된다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
    
    
• 담보대출 vs 신용대출: 집 자체를 담보로 잡느냐, 개인의 신용을 기반으로 하느냐의 차이입니다. 담보대출은 이자가 낮지만 절차가 까다롭다는 특징이 있습니다.
  
  
• 단계별 세금 이해하기: 부동산은 살 때(취득세), 갖고 있을 때(재산세·종합부동산세), 팔 때(양도소득세) 세금이 따라붙습니다. 자동차를 살 때 취득세를 내고 매년 자동차세를 내는 것과 원리가 같다고 이해하니 한결 쉬워졌습니다.
  
  

3. "이 가격이 진짜일까?" 시세와 실거래가의 차이

인터넷 매물 정보만 보고 현장에 갔다가 "가격이 왜 이리 달라요?"라고 묻게 되는 이유, 바로 '가격의 종류' 때문이었습니다.

가격 종류	공부하며 정리한 특징
호가(呼價)	집주인이 팔고 싶어 부르는 '희망 가격'. 실제 거래가는 아닐 수 있음.
실거래가	실제로 계약이 체결되어 국가에 신고된 가격. 가장 객관적인 지표.
공시가격	정부가 세금을 매기기 위해 정한 가격. 건강보험료나 재산세의 기준.

팁: 포털 사이트에 올라온 매물은 대부분 '호가'입니다. 실제 가치를 판단할 때는 반드시 국토교통부의 '실거래가'를 대조해 보는 습관을 들여야 한다는 걸 배웠습니다.

4. 부동산의 '신분증'과 '이력서' 확인하기

사람에게 주민등록증이 있듯, 건물에도 정체를 증명하는 서류가 있습니다. 계약 전 이 두 가지는 반드시 직접 떼 봐야 합니다.

• 등기부등본(권리 관계 확인): 현재 주인이 누구인지, 이 집에 대출(근저당)이나 압류가 걸려 있는지를 보여주는 '신분증'입니다.
  
  
• 건축물대장(물리적 상태 확인): 면적, 용도, 위반 건축물 여부 등을 담은 '이력서'입니다. 겉보기엔 아파트인데 서류상 '근린생활시설(상가)'인 경우를 잡아내기 위해 꼭 확인해야 합니다.
  
  

마치며: 부동산 공부는 '새로운 언어'를 익히는 과정

처음엔 '근저당권 설정', 'DSR 규제' 같은 말들이 외계어처럼 들려 막막하기만 했습니다. 하지만 공부를 지속하며 용어가 익숙해질수록, 복잡해 보이던 부동산 기사들이 조금씩 읽히기 시작하는 희열을 느꼈습니다.

2026년처럼 시장 변화가 빠른 시기일수록, 오늘 정리한 이 '기초 체력'이 우리의 소중한 자산을 지켜주는 든든한 방패가 될 것이라 확신합니다. 저와 함께 한 걸음씩 용어를 익혀가며, 부동산 초보에서 당당히 탈출해 보시길 응원합니다! 😊

---

[김뱁새의 오늘의 학습 포인트]

• 매수는 사는 것, 매도는 파는 것! '도'망가고 '수'집하자.
• 대출 한도는 집값(LTV)보다 내 **소득(DSR)**이 더 결정적이다.
• 호가는 집주인의 희망사항일 뿐, 기준은 실거래가여야 한다.
• 등기부등본은 계약 당일, 잔금 당일 두 번 직접 떼보는 것이 원칙이다.