[실전 리포트④] 부동산 복비, 제대로 알고 내고 계신가요? 중개사 의무와 조기 퇴거 분쟁 총정리

안녕하세요, 예비 공인중개사 뱁새입니다!

부동산 거래를 하다 보면 기분 좋게 계약을 마치고도 마지막에 ‘중개 보수(복비)’를 낼 때 미묘한 감정이 들 때가 있죠.
“단순히 집 보여주고 서류 써준 게 다인데 이 금액이 맞나?” 싶은 생각이 들기도 합니다.

 

하지만 공인중개사의 역할은 단순한 연결 그 이상입니다.
법적으로 부여된 무거운 의무가 있고, 이를 제대로 활용한다면 우리는 그만큼 안전한 거래를 보장받는 셈이죠.
오늘은 2026년 현재 기준으로, 중개사가 반드시 해야 할 일과 우리가 가장 헷갈려하는 중개 보수 관련 쟁점들을 정리해 드립니다.

 

1. 중개사무소의 정체, ‘자격증’부터 확인하세요.

부동산 사무실에 들어가면 여러 명이 근무하고 있죠. 하지만 모든 사람이 계약서를 쓸 수 있는 것은 아닙니다.

 

• 인적 구성의 차이
  사무실에는 대표인 ‘개업 공인중개사’, 자격증이 있는 직원인 ‘소속 공인중개사’, 그리고 자격증 없이 보조 업무만 하는 ‘중개보조원’이 있습니다.
  
  
• 보조원의 한계
  중개보조원은 현장 안내나 일반 서무 등 단순한 업무만 도와줄 수 있을 뿐, 직접 계약서를 작성하거나 중요 사항을 설명할 권한이 전혀 없습니다.
  
  
• 무등록 중개 주의
  관할 시·군·구에 정식 등록된 사무소인지 확인하는 것은 기본입니다. 무등록 중개업자를 통할 경우, 나중에 사고가 터졌을 때 법적인 손해배상을 받기가 어렵기 때문입니다.

2. 중개사가 반드시 설명해야 할 ‘확인·설명 의무’

중개사는 단순히 집의 위치만 알려주는 사람이 아닙니다. 법적으로 다음과 같은 사항들을 꼼꼼히 조사해서 브리핑할 의무가 있습니다.

• 기본 정보와 권리관계
  부동산의 면적, 용도는 물론 등기부상 근저당권, 압류 여부 등을 설명해야 합니다.
  
  
• 시설물 상태
  수도, 전기, 가스, 승강기 상태부터 벽면의 균열이나 도배 상태까지 체크해야 합니다.
  
  
• 입지 조건
  일조량, 소음, 진동은 물론 학교나 시장과의 거리 등 환경 조건도 설명 대상입니다.
  
  
• 세금 정보
  집을 살 때 내야 하는 취득세의 종류와 세율도 미리 알려줘야 하죠.
  
  

실무 사례
만약 중개사가 아파트 방향을 ‘남향’이라고 설명했는데 알고 보니 ‘북동향’이었다면 어떻게 될까요?
판례에 따르면 중개사의 정확한 확인 의무 위반이 인정되어, 손해액의 상당 부분(약 60%)을 배상해야 한다는 결과가 있습니다.

 

3. 가장 궁금한 ‘중개 보수’의 진실과 오해

복비는 언제, 얼마를 내는 것이 정답일까요?

• 지급 시기
  중개 보수는 원칙적으로 계약이 성사되었을 때 지급 의무가 발생합니다.
  만약 계약 후 당사자들의 변심으로 계약이 해제되더라도, 중개사에게 과실이 없다면 보수 지급 의무는 사라지지 않습니다.
  
  
• 법정 한도 초과
  복비는 시·도 조례에 정해진 요율을 넘을 수 없습니다. 만약 한도를 초과해서 받기로 약속했더라도, 그 초과 부분은 법적으로 무효입니다. 이를 어길 경우 중개사는 업무정지나 등록취소 같은 행정처분을 받을 수 있으며, 고의적·반복적인 위반일 경우에는 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.
  
  
• 직거래 시에도 보수 청구?
  중개사가 열심히 집을 보여주고 조율했는데, 의뢰인이 몰래 주인과 직접 만나 계약한다면 어떨까요?
  원칙적으로는 계약이 중개를 통해 성사되지 않았다면 중개 보수는 발생하지 않습니다.
  다만, 중개사가 사실상 거래 성사를 이끌어낸 수준이었고, 의뢰인이 이를 고의적으로 회피한 정황이 명백한 예외적인 경우에 한해,
  법원이 ‘신의성실 원칙 위반’을 이유로 일부 보수를 인정한 판례가 있습니다.
  일반적인 직거래까지 모두 보수 대상이 되는 것은 아닙니다.

 

4. 단골 분쟁! “중도 퇴거 시 복비는 누가 내나요?”

전세나 월세 계약 기간을 다 못 채우고 나가는 경우, 누가 복비를 내야 하는지 정말 많이 물어보십니다.

• 원칙은 임대인 부담
  새로 들어오는 임차인과의 계약에서 발생하는 중개 보수는 원칙적으로 집주인(임대인)이 내는 것입니다.
  나가는 임차인이 내야 할 법적 의무는 없습니다.
  
  
• 특약의 힘
  하지만 실무에서는 “기간을 못 채우고 나갈 때는 임차인이 복비를 부담한다”는 특약을 거는 경우가 많습니다.
  이런 약정이 있다면 나가는 임차인이 부담해야 합니다.
  
  
• 묵시적 갱신 시
  계약이 자동으로 연장된 ‘묵시적 갱신’ 상태라면, 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있고 3개월 뒤면 효력이 생깁니다.
  이때는 조기 퇴거하더라도 임차인이 복비를 낼 필요가 없다는 것이 통상적인 법적 판단입니다.
  
  

5. 사고 발생 시 보증금처럼 지켜주는 ‘공제증서’

중개 사고로 돈을 잃었을 때를 대비해, 모든 중개사는 ‘공제조합’ 또는 ‘보증보험’에 의무적으로 가입합니다.

• 공제증서 수령
  계약이 완료되면 중개사는 반드시 공제증서(또는 보증보험 증서) 사본을
  당사자들에게 교부해야 합니다.
  
  
• 청구 시효
  사고가 발생했다면 사고 발생일로부터 2년 이내에 청구해야 합니다.
  기간이 지나면 구제받기 어려우니, 문제가 생기면 즉시 대응해야 합니다.

정리하며: 당당하게 요구하고 꼼꼼하게 확인하세요!

부동산 중개 보수는 단순한 수수료가 아니라, 내 거래의 '안전 보험료’라고 생각하시면 좋습니다.

내가 지불하는 비용만큼 중개사에게 확인·설명 의무를 당당히 요구하고, ‘중개대상물 확인설명서’를 계약서와 꼼꼼히 대조해 보세요.

 

저도 공부를 하면서 느낀 점은, 아는 만큼 보이고, 요구할 수 있다는 것입니다.
2026년 현재의 복잡한 시장 상황 속에서도 원칙을 아는 여러분은 가장 안전하고 현명한 거래를 하실 수 있을 거예요.

오늘도 뱁새의 여정에 함께해 주셔서 감사합니다. 다음 시간에는 더 흥미로운 주제로 찾아올게요! 😊