[경매 공부 노트⑦] 현장에 답이 있다? 입찰가 결정을 위한 시세 조사와 임장 꿀팁

안녕하세요, 뱁새입니다.

 

지난 시간까지 대출과 자금 계획에 대해 함께 공부해 보았습니다.

자금이 준비되었다면 이제 가장 중요한 단계가 남았습니다. 바로 내가 낙찰받고 싶은 그 집을 직접 눈으로 확인하고, 정확한 '입찰가'를 결정하는 일입니다.

 

경매 시장에서는 "현장에 답이 있다"는 말을 많이 한다고 합니다.

오늘은 책상 앞 온라인 조사부터 현장에서 발품을 파는 답사(임장)까지, 초보자가 꼭 챙겨야 할 체크리스트를 정리해 보겠습니다.

 

1. 책상 위에서 시작하는 '손품', 온라인 사전 조사

 

현장에 가기 전, 인터넷으로 최대한 많은 정보를 수집하는 것이 효율적입니다.

 

• 가격 정보 수집: 국토교통부 실거래가뿐만 아니라 네이버 부동산 등을 통해 현재 중개사들이 내놓은 호가, 전세가, 월세 시세를 꼼꼼히 조사합니다.

 

• 지역 호재 확인: 지자체 홈페이지를 통해 도로 개통이나 재개발 계획 등 실제 개발 이슈가 있는지 확인합니다. 특히 2026년 현재는 기업 이전이나 일자리 변화가 주택 수요에 큰 영향을 미치므로 이 부분을 중점적으로 봅니다.

 

• 물건 내부 추측: 아파트의 경우 리모델링 전후 사진이나 단지 평면도를 미리 확인하면 현장에서 내부 상태를 가늠하는 데 도움이 됩니다.
  
  

2. 설레는 첫 임장, 현장에서 확인해야 할 것들 

 

온라인 조사를 마쳤다면 이제 운동화를 신고 현장으로 나갈 차례입니다.

현장 답사는 단순히 집 외관만 보는 것이 아니라고 합니다.

 

• 점유자 상태 확인: 현재 누가 살고 있는지, 우편함은 비어 있는지 등을 살핍니다. 만약 점유자가 경제적으로 매우 어렵거나 도움이 필요한 상황이라면 나중에 명도 과정에서 어려움이 있을 수 있다는 점을 미리 염두에 두어야 합니다.
  
  
• 주택 상태 점검: 빌라의 경우 관리 상태가 천차만별입니다. 외벽에 금이 가 있지는 않은지, 옥상 방수는 잘 되어 있는지 확인하고, 가능하다면 인근 세대(윗집, 아랫집)를 방문해 누수 여부를 넌지시 여쭤보는 것도 좋은 방법입니다.
  
  
• 관리사무소 방문: 아파트라면 관리사무소 방문이 필수입니다. 누수 문제는 없었는지, 최근에 이 물건을 보러 온 경쟁자가 많은지 등을 확인해 봅니다.
  
  
• 미납 관리비 반영: 아파트의 경우 낙찰자가 인수해야 하는 '공용 관리비' 미납액을 반드시 입찰가 산정 시 비용으로 포함해야 합니다.

 

3. 최종 입찰가 결정을 위한 중개업소 방문

 

답사의 하이라이트는 인근 공인중개사 사무소를 방문하는 것입니다.

 

• 솔직한 대화: "경매 물건 때문에 왔습니다"라고 솔직하게 말씀드리고, 낙찰 후 매도할 때의 예상 가격이나 전세 수요에 대해 조언을 구합니다. 현직 선배님들의 조언은 온라인 데이터보다 훨씬 현실적일 때가 많습니다.

 

4. [2026년 기준] 답사 시 주의할 점

 

현재는 개인정보 보호와 사생활 존중이 더욱 중요해진 시기입니다.

 

• 점유자의 집 벨을 무작정 누르거나 내부를 보여달라고 강요하는 행위는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으니 주의해야 합니다.
  
  
• 또한, 최근에는 층간소음이나 주차 문제 등이 집값에 큰 영향을 미치므로, 낮뿐만 아니라 저녁 시간대에 한 번 더 방문하여 단지 분위기를 살피는 것이 입찰가 결정에 큰 도움이 됩니다.

 

정리하며

 

오늘 공부를 통해 입찰가는 단순히 감으로 정하는 것이 아니라, 철저한 사전 조사와 현장 답사라는 데이터 위에서 결정된다는 것을 배웠습니다.

 

다음 시간에는 법원으로 가서 입찰표를 작성하는 실전 과정을 공부해 보겠습니다. 오늘도 함께해 주셔서 감사합니다!