법원 경매 입찰 가이드 | 필수 준비물부터 기일입찰표 작성법까지

경매 공부의 최종 목적지는 결국 '법원 입찰'입니다.

 

철저한 권리분석과 임장을 마쳤더라도, 입찰 당일 서류 하나를 빠뜨리거나 숫자를 잘못 적는 사소한 실수로 낙찰 기회를 허무하게 날리는 사례가 현장에서는 빈번히 발생합니다.

 

오늘은 2026년 실무를 바탕으로 기일입찰표 작성 요령과 법원 방문 시 반드시 챙겨야 할 체크리스트를 상세히 정리해 드립니다.

1. 입찰 당일 '필수 준비물' 3종 세트

법원 입찰은 단 1초의 지각이나 사소한 서류 미비도 용납되지 않는 엄격한 절차입니다. 출발 전 반드시 가방 안을 재확인해야 합니다.

• 입찰보증금 (수표 한 장): 보통 최저매각가격의 10%를 준비합니다. (재매각 물건은 20~30%인 경우가 있으니 공고문을 필히 확인하세요.) 현금보다는 은행에서 '자기 앞수표' 한 장으로 준비하는 것이 분실 위험이 적고 처리가 빠릅니다. 보증금이 단 1원이라도 부족하면 입찰은 즉시 무효 처리됩니다.
  
  
• 본인 신분증: 주민등록증, 운전면허증, 여권 중 하나를 지참해야 합니다. 모바일 신분증의 경우 법원마다 허용 여부가 다를 수 있으므로 현재까지는 실물 신분증 지참이 가장 안전합니다.
  
  
• 도장: 인감도장이 아니어도 상관없으며 소위 '막도장'도 가능합니다. 지장을 찍을 수도 있지만, 서류 누락 방지를 위해 도장을 지참하는 것을 권장합니다.
  
  

입찰 주체별 필요 서류 정리

입찰자 구분	준비물
본인 직접 입찰	신분증, 도장, 입찰보증금
대리인 입찰	본인 인감증명서(3개월 이내), 위임장(인감 날인), 대리인 신분증 및 도장
법인 입찰	법인등기부등본(3개월 이내), 법인 인감증명서, 대표자 신분증 및 인감도장

 

2. 기일입찰표 작성 시 '절대주의사항'

입찰표는 법원의 공문서입니다. 작성 시 가장 중요한 원칙은 '수정 불가'입니다.

 

1. 금액 표기 (가장 중요): 입찰 가격은 아라비아 숫자로 정자로 기재해야 합니다. 특히 '0'의 개수를 잘못 적어 시세보다 10배 높은 금액을 적거나, 숫자를 겹쳐 쓰는 경우 낙찰 후에도 매각 불허가 사유가 되지 않으므로 보증금을 몰수당할 수 있습니다.
   
   
2. 수정액 사용 금지: 숫자를 고쳐 쓰거나 수정 테이프를 사용하는 것은 절대 금물입니다. 만약 오타가 발생했다면 즉시 새 용지를 받아 다시 작성해야 합니다.
   
   
3. 사건번호와 물건번호: 사건번호 뒤에 물건번호(예: 2025 타경 123 [1])가 있는 경우 이를 누락하면 입찰이 무효가 됩니다. 한 사건에 여러 물건이 나온 경우 반드시 물건번호를 기재하세요.
   
   

💡 뱁새의 실무 팁: 대법원 경매정보 사이트에서 '기일입찰표 양식'을 미리 다운로드하여 집에서 작성해 갈 수 있습니다. 법원의 소음과 긴장감 속에서 작성하는 것보다 실수를 획기적으로 줄일 수 있는 가장 좋은 방법입니다.

 

3. 법원 현장 절차와 시간 엄수

경매 법정은 보통 오전 10시경에 개정하여 11시 10분에서 30분 사이에 입찰을 마감합니다.

• 시간 엄수: 마감 종이 울린 뒤에는 입찰함에 봉투를 넣을 수 없습니다. 법원 주차장이 혼잡할 수 있으므로 최소 30분~1시간 일찍 도착하는 것이 좋습니다.
  
  
• 입찰봉투 제출: 보증금 봉투와 입찰표를 큰 봉투에 담아 스테이플러로 찍은 뒤, 집행관에게 제출하고 '입찰자 수취증'을 반드시 챙기세요.
  
  
• 개찰 및 결과 확인: 입찰이 마감되면 즉시 개찰이 시작됩니다. 낙찰자로 호명되면 영수증을 받고, 패찰 시에는 수취증을 반납하고 그 자리에서 즉시 보증금을 돌려받습니다.
  
  

4. 입찰자가 갖춰야 할 법정 에티켓

법원은 엄숙한 사법 절차가 진행되는 공간입니다.

• 법정 내 스마트폰 사용 자제 및 무음 모드 설정
  
  
• 녹음 및 촬영 절대 금지 (적발 시 법정 밖으로 퇴정 조치될 수 있음)
  
  
• 개찰 중 소란 행위 금지
  
  

마치며: 준비된 자가 낙찰의 기쁨을 누립니다

법원 입찰은 경매의 마침표를 찍는 과정입니다. 철저한 권리분석도 중요하지만, 마지막 순간의 꼼꼼함이 승패를 가른다는 사실을 잊지 마세요.

오늘 정리한 체크리스트를 바탕으로 차분하게 준비하신다면, 법원의 무거운 공기도 여러분에게는 기분 좋은 설렘으로 다가올 것입니다.

 

저 김뱁새도 당당하게 낙찰 영수증을 손에 쥐는 그날까지 부동산 공부 노트를 이어가겠습니다.

우리 모두 '준비된 낙찰자'가 됩시다! 😊

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[참고 법령 및 출처]

• 민사집행법 제113조(입찰보증금) 및 제115조(기일입찰의 절차)
• 대법원 경매지식: [입찰표 작성 요령 가이드]
• 2026년 법원행정처 경매 실무 매뉴얼