"이럴 땐 어쩌죠?" 주택 임대차 보호법 실전 사례 Q&A Top 5

주택 임대차보호법 실전 사례 Top.5

부동산 공부를 하다 보니 법 조문 그 자체보다 더 흥미롭고 중요한 것이 바로 '실제 사례'라는 것을 깨닫게 되었습니다. 법전 속의 문구들이 우리 현실에서 어떻게 적용되는지 아는 것이 진짜 실력이더라고요.

 

오늘은 임대차 계약 현장에서 가장 빈번하게 일어나고, 저 역시 공부하면서 "정말 이럴 땐 어떻게 해야 하지?"라고 무릎을 쳤던 핵심 사례 5가지를 골라 법적 근거와 함께 정리해 보았습니다.

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주택 임대차보호법의 기본 구조와 적용 범위는 이전 글에서 더 자세히 정리해두었습니다.

2026.02.11 - [임대차 · 보증금 보호] - 주택 vs 상가 임대차보호법 | 한눈에 비교하는 결정적 차이와 핵심 정리

주택 vs 상가 임대차보호법 | 한눈에 비교하는 결정적 차이와 핵심 정리

 

Q1. 계약 기간이 남았는데 집주인이 실거주하겠다며 나가라고 합니다. 나가야 할까요?

A: 아니요, 정해진 계약 기간은 법적으로 보호받습니다.

주택임대차보호법 제4조에 따르면 임대차 기간은 최소 2년으로 보장됩니다. 설령 임대인이 도중에 실거주를 원한다고 해도, 이미 체결된 계약 기간(예: 2년) 도중에 세입자를 강제로 내보낼 권리는 없습니다.

• 공부한 포인트: 임대인의 실거주는 '계약 갱신 요구권'을 거절할 수 있는 사유일 뿐, 진행 중인 기존 계약을 해지할 수 있는 사유는 아닙니다. 만약 주인이 정말 급해서 나가달라고 한다면, 이사비나 복비 등 정당한 합의금을 제안받고 서로 협의할 수는 있지만 법적으로 응할 의무는 없습니다.
  
  

Q2. 갱신권 사용으로 4년을 거주했습니다. 재계약 시 집주인이 월세 20%를 올린다는데 '5% 상한제'가 적용되나요?

A: 아니요, 4년 이후 진행되는 '신규 계약'에는 상한제가 적용되지 않습니다.

전월세 상한제(5% 제한)는 오직 '계약갱신요구권'을 행사하는 1회(2년)의 재계약에만 적용됩니다. 이미 갱신권을 써서 4년을 채웠다면, 그다음 계약은 법적으로 '새로운 계약'으로 간주합니다.

• 공부한 포인트: 이때는 집주인이 시세에 맞춰 20%든 50%든 인상을 요구할 수 있습니다. 4년 이후에도 5%만 올릴 수 있다고 오해하면 자금 계획에 큰 차질이 생길 수 있다는 점을 이번 공부를 통해 확실히 알게 되었습니다.
  
  

Q3. 계약 기간 만료 1개월 전에 집주인이 나가라고 연락이 왔습니다. 갱신권을 쓸 수 있을까요?

A: 안타깝게도 기간이 지났습니다. 최소 2개월 전에는 의사를 밝혀야 합니다.

법 개정으로 인해 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약부터는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 전달해야 합니다. 만료 1개월 전이라면 이미 법적 갱신 통지 기간이 지나버린 셈입니다.

• 공부한 포인트: "한 달 전이면 충분하겠지"라고 생각했다가는 갱신권을 써보지도 못하고 이삿짐을 싸야 할 수 있습니다. 저는 이 부분을 공부하면서 '날짜 계산'이 부동산 공부의 80%라는 선배들의 말을 실감했습니다.
  
  

Q4. 묵시적 갱신 상태에서 세입자가 갑자기 이사 가겠다고 하면, 복비는 누가 내나요?

A: 임차인이 이사 의사를 밝힌 지 3개월 후에는 임대인이 복비를 부담하는 것이 원칙입니다.

서로 아무 말 없이 계약이 연장된 '묵시적 갱신' 상태에서 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 통보 후 3개월이 지나면 법적으로 계약이 해지됩니다.

• 공부한 포인트: 이때 발생하는 중개보수(복비)는 임대인이 부담해야 한다는 것이 판례와 법령의 일반적인 해석입니다. 계약 중도 해지 시에는 임차인이 내는 경우가 많지만, 묵시적 갱신이나 갱신권 사용 중 해지할 때는 법적 지위가 달라진다는 점이 흥미로웠습니다.
  
  

Q5. 집주인이 실거주한다 해서 퇴거했는데, 알고 보니 다른 세입자를 들였습니다. 보상받을 수 있나요?

A: 네, 손해배상 청구가 가능합니다.

임대인이 실거주를 이유로 세입자의 갱신 요구를 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제삼자에게 임대했다면, 전 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의 3 제5항)

• 공부한 포인트: 보상금액은 [거절 당시 3개월분 월세], [신규 임대료와 기존 임대료 차액의 2년분], [실제 입은 손해액] 중 큰 금액으로 결정됩니다. 공부를 마치며 제가 느낀 점은, "나중에 확인해 봐야지"라고 생각만 하지 말고 실제로 이사 간 집의 '확정일자 부여현황'을 열람해 보는 실행력이 내 권리를 지킨다는 것이었습니다.
  
  

마치며: 사례로 배우는 법의 쓸모

부동산 공부를 하며 느끼는 점은, 법은 생각보다 꼼꼼하게 우리의 일상을 지탱하고 있다는 것입니다. 하지만 그 법이 나를 위해 작동하게 하려면, 정확한 '기한'과 '절차'를 알고 있어야만 합니다.

오늘 정리한 5가지 사례는 부동산 거래를 준비하는 사람이라면 누구나 한 번은 마주하게 될 숙제와 같습니다. 저와 함께 한 걸음씩 사례를 정복해 나가며, 어떤 상황에서도 당당하게 내 보금자리를 지킬 수 있는 지혜로운 학습자가 되길 응원합니다. 오늘도 긴 글 함께 읽어주셔서 감사합니다! 😊

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[참고 자료 및 출처]

• 주택임대차보호법 제4조, 제6조, 제6조의 3
• 대법원 판례 및 국토교통부 임대차법 해설 가이드 (2025-2026 개정판)
• 대한법률구조공단 주택임대차 분쟁조정 사례집