계약갱신청구권·전월세상한제·신고제 완벽 가이드 | 주택 임대차 3법

주택 임대차 3법

부동산 공부를 시작하고 가장 먼저 든 생각은 "법은 아는 사람에게만 방패가 되어준다"는 사실이었습니다.

 

특히 '주택 임대차 3 법'은 우리 가족의 보금자리와 직결되는 법임에도 불구하고, 용어가 어렵고 절차가 복잡해 막연하게만 알고 계신 분들이 많습니다.

 

저 역시 처음에는 2+2년이 정확히 언제부터인지, 5% 인상은 강제인지 헷갈리는 부분이 많았는데요.

 

오늘은 함께 공부하고 성장하는 학습자의 시선에서, 소중한 내 권리를 지키기 위해 꼭 알아야 할 주택 임대차 3 법의 핵심 실무 포인트를 정리해 보았습니다.

 

1. 계약갱신청구권: "2년+2년"을 지키는 소통의 기술

임차인이 기존 2년 계약에 더해 2년을 더 거주할 수 있는 강력한 권리입니다. 하지만 공부해 보니 단순히 "더 살게요"라고 말하는 것보다 훨씬 중요한 '타이밍'과 '증거'가 있었습니다.

• 권리 행사 시점의 중요성: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 의사를 전달해야 합니다. 공부하면서 이 기간을 놓쳐서 갱신권을 못 쓰는 사례를 보고 정말 안타까웠는데요. 현재는 확실한 증거를 위해 문자 메시지 캡처나 내용증명을 활용하는 것이 정석이라는 점을 배웠습니다.
  
  
• 임대인의 실거주 거절 대응: 집주인이 직접 살겠다고 하면 비켜줘야 하는 것이 원칙입니다. 하지만 최근 대법원 판례를 공부해 보니, 이제는 임대인이 '실제로 거주할 의사가 진정성 있는지'를 스스로 입증해야 하더라고요. 무조건 포기하기보다 법적인 기준을 한 번 더 확인해 보는 태도가 필요합니다.
• 퇴거 후에도 확인 가능한 권리: 갱신 거절을 당해 이사를 갔더라도, 전 집의 '확정일자 부여현황'을 열람해 볼 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 혹시라도 집주인이 거짓으로 실거주를 말하고 새 세입자를 들였다면 손해배상을 청구할 수 있는 근거가 됩니다.
  
  

2. 전월세 상한제: 재계약 시 '5% 룰'의 실체

재계약할 때 임대료 폭등을 막아주는 고마운 제도입니다. 하지만 모든 경우에 적용되는 것은 아니라는 점을 주의 깊게 공부해야 합니다.

• 인상 제한의 범위: 기존 임대료의 5% 이내에서만 증액이 가능합니다. 단, 이는 **'갱신권을 사용한 재계약'**일 때만 적용됩니다. 완전히 새로운 집으로 이사 가는 신규 계약에는 적용되지 않아 시장가대로 지불해야 한다는 점이 학습자로서 가장 유의해야 할 포인트였습니다.
  
  
• 전월세 전환 시 계산법: 전세를 월세로 바꿀 때 주인 마음대로 정하는 것이 아니라, **'법정 전월세 전환율'**을 넘을 수 없습니다. (기준금리 + 2.0%) 계산기를 두드려보지 않으면 나도 모르게 손해를 볼 수 있으니 꼭 직접 계산해 보는 습관을 들여야 합니다.
  
  

3. 전월세 신고제: 보증금을 지키는 가장 쉬운 방법

2026년 현재, 계도기간이 끝나고 실제 과태료가 부과되는 엄격한 제도로 운영되고 있습니다. 저는 이 제도가 귀찮은 의무가 아니라 '임차인을 위한 혜택'이라고 생각합니다.

구분	학습하며 체크한 핵심 내용
신고 대상	보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원 초과 시 필수
신고 기한	계약 체결일로부터 30일 이내 (잔금일 아님!)
최대 혜택	임대차 신고 시 확정일자가 자동으로 부여됨

팁: 신고를 하면 별도로 동사무소에 가서 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 신고 한 번으로 내 보증금을 지키는 '우선변제권'을 확보하게 되는 것이죠. 귀찮다고 미루다 가는 과태료는 물론 소중한 대항력까지 위태로울 수 있습니다.

4. 헷갈리지 않게 꼭 기억할 주의사항

공부하면서 저조차도 헷갈렸던 실무 포인트들을 모아봤습니다.

• 묵시적 갱신과의 차이: 아무 말 없이 계약이 연장되는 '묵시적 갱신' 상태에서는 아직 갱신권을 사용한 게 아닙니다! 묵시적 갱신으로 더 살다가, 그다음 계약 때 비로소 갱신권을 쓸 수 있으니 임차인에게 훨씬 유리한 전략이 됩니다.
  
  
• 재계약서 문구 확인: 재계약서를 쓸 때는 반드시 "본 계약은 계약갱신청구권 행사에 의한 계약임"이라는 문구를 넣어야 합니다. 그래야 나중에 내가 이 권리를 썼는지 안 썼는지 분쟁을 예방할 수 있습니다.
  
  

마치며: 법은 주거 안정의 든든한 등불입니다

주택 임대차 3법을 공부하며 느낀 점은, 복잡해 보이는 법 조문들도 결국 "사람이 사는 집만큼은 갑작스러운 변화 없이 안정적이어야 한다"는 철학을 담고 있다는 것이었습니다.

2026년의 변화무쌍한 부동산 시장 속에서도 우리가 공부한 이 지식들이 있다면, 어떤 상황에서도 당당하게 내 권리를 주장할 수 있을 것입니다. 저 김뱁새와 함께 하나씩 익혀가는 이 과정이, 여러분과 저의 보금자리를 지키는 가장 확실한 주거 보험이 되길 바랍니다. 오늘도 열공하시느라 고생 많으셨습니다! 😊

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[참고 및 출처]

• 주택임대차보호법 제6조 및 제6조의 3
• 2026년 국토교통부 주택 임대차 신고제 운영 지침
• 대법원 판례 2021다 266631 (실거주 증명 관련)