"장사 계속하고 싶은데..." 상가 임대차 보호법 실전 사례 Q&A Top 5

상거건물 임대차보호법 실전 사례 Top.5

지난번 주택 임대차 사례 정리에 이어, 자영업자분들의 생존권과 직결되는 상가건물 임대차보호법 사례를 정리해 보았습니다.

 

부동산 공부를 하다 보니 주택보다 상가가 훨씬 복잡하다는 걸 체감했습니다. 특히 권리금, 환산보증금, 재건축 문제는 실제 현장에서 분쟁이 정말 많이 발생하는 영역입니다. 자영업자 커뮤니티 상담 글을 보면 “건물주가 바뀌더니 나가라고 한다”는 사례가 생각보다 자주 보입니다.

 

오늘은 실제 분쟁에서 자주 등장하는 5가지 핵심 상황을 중심으로 정리해 보겠습니다.

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상가건물 임대차보호법의 기본 구조와 적용 범위는 이전 글에서 더 자세히 정리해두었습니다.

2026.01.22 - [임대차 · 보증금 보호] - 환산보증금·대항력·10년 갱신권 | 상가건물 임대차보호법 핵심 총정리

환산보증금·대항력·10년 갱신권 | 상가임대차보호법 핵심 총정리

2026.02.11 - [임대차 · 보증금 보호] - 주택 vs 상가 임대차보호법 | 한눈에 비교하는 결정적 차이와 핵심 정리

주택 vs 상가 임대차보호법 | 한눈에 비교하는 결정적 차이와 핵심 정리

 

Q1. 5년째 영업 중인데 건물주가 바뀌었습니다. 나가라고 합니다. 10년 보장되나요?

A: 요건을 갖추었다면 계약갱신요구권을 통해 최장 10년까지 보호됩니다.

상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 2018년 10월 16일 이후 체결·갱신된 계약은 총 10년까지 보호 대상입니다.

실제로 지인이 보증금 3천, 월세 180만 원 규모 카페를 6년째 운영 중이었는데, 건물 매각 후 새 임대인이 퇴거를 요구한 사례가 있었습니다. 다행히 점유와 사업자등록을 갖춘 상태였고, 갱신요구권을 행사해 영업을 이어갈 수 있었습니다.

핵심 포인트

• 건물주가 바뀌어도 임대인 지위는 승계됩니다.
• 단, 3기 이상 차임 연체 이력이 있으면 거절될 수 있습니다.

Q2. 환산보증금 기준을 넘는 고가 상가입니다. 보호 못 받나요?

A: 모든 조항은 아니지만, 핵심 권리는 보호됩니다.

환산보증금(보증금 + 월세 ×100)이 지역 기준을 초과하더라도 계약갱신요구권(10년), 권리금 회수 기회 보호 등은 적용됩니다. 다만 임대료 5% 인상 상한 제한이나 우선변제권은 적용되지 않을 수 있습니다.

 

처음 공부할 때 저도 “환산보증금 초과 = 보호 못 받는다”라고 단순하게 이해했다가, 실제 조항을 보니 적용 범위가 다르다는 걸 알게 되었습니다. 이 부분에서 협상 중 오해가 많이 생깁니다.

실무 팁

• 계약 전 반드시 환산보증금을 직접 계산해 보기
• 초과 상가라면 임대료 인상 가능성 염두에 두고 협상

Q3. 월세 2개월 밀렸습니다. 바로 계약 해지되나요?

A: 아직은 아닙니다.

상가는 연체 총액이 ‘3기 차임액’에 해당해야 해지 사유가 됩니다.
예를 들어 월세 100만 원이면 연체액이 300만 원 이상이어야 합니다.

현장에서 분쟁이 커지는 지점은 “횟수”로 오해하는 경우입니다. 중간에 일부를 납부해 총액이 3개월분 미만이면 즉시 해지는 어렵습니다.

 

다만, 연체 이력 자체가 나중에 갱신 거절 사유가 될 수 있으므로, 장기적으로는 매우 불리해질 수 있습니다.

Q4. 새 임차인을 구했는데 건물주가 직접 장사하겠다며 권리금을 막습니다.

A: 권리금 회수 기회 방해는 손해배상 대상이 될 수 있습니다.

상가법 제10조의4에 따르면 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 권리금 계약을 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.

 

실무에서는 ‘신규 임차인을 실제로 주선했는지’가 쟁점이 됩니다.
문자, 계약 의향서, 통화 기록 등을 남겨두지 않으면 입증이 어려워질 수 있습니다.

실무 대응

1. 신규 임차인 계약 의향서 확보
2. 임대인에게 내용증명 발송
3. 대화 기록 보관

Q5. 재건축한다며 나가라고 합니다. 보상 못 받나요?

A: 계약 당시 고지 여부가 핵심입니다.

임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 계약 당시 구체적인 계획을 고지했거나, 안전 문제 등 법적 요건이 충족되어야 합니다. 계약서에 재건축 관련 특약이 없다면 임차인이 협상에서 유리한 위치에 설 가능성도 있습니다.

실제로 재건축을 이유로 분쟁이 발생한 사례를 보면, 계약서 특약 여부가 결과를 좌우하는 경우가 많았습니다.

📌 상가 임차인 체크리스트

• 점유 + 사업자등록으로 대항력 확보
• 환산보증금 계산 후 보호 범위 확인
• 권리금 주선 시 증거 확보
• 재건축 특약 여부 계약서 확인
• 3기 연체 기준 반드시 숙지

마치며

상가 임대차는 단순한 계약 문제가 아니라 생계와 직결되는 문제입니다. 공부하면서 느낀 점은, 법을 ‘아는 것’과 ‘증거를 남기는 것’의 차이가 분쟁 결과를 크게 바꾼다는 사실이었습니다.

 

미리 준비한 사람과 그렇지 않은 사람의 협상력은 생각보다 큰 차이가 납니다. 오늘 정리한 내용을 토대로 자신의 계약 상태를 한 번 점검해 보시길 권합니다.