임차인 원상회복 의무와 수선 책임 완벽 가이드 | 보증금 돌려받기 전 필수 체크

임차인 원상회복 의무와 수선 책임

안녕하세요! 김뱁새입니다. 😄

 

계약금을 치르고 즐겁게 입주했던 날이 엊그제 같은데, 어느덧 계약 종료를 앞두고 계신 분들이 많으실 거예요. 그런데 나갈 때 "어디까지 고쳐놓고 나가야 하나?"라는 문제로 집주인과 얼굴을 붉히는 경우가 정말 많습니다.

 

부동산 뉴스나 판례를 보면 '원상회복'과 '수선 의무'는 늘 뜨거운 감자입니다. 하지만 우리가 법적 기준과 '통상의 손해' 개념만 정확히 알고 있어도 불필요한 분쟁을 막고 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 오늘은 제가 꼼꼼하게 배운 임대차 종료 시의 체크리스트를 상세히 정리해 드릴게요. 마지막까지 매끄러운 둥지 여정을 위해 지금 시작합니다!

 

1. "어디까지 고쳐야 할까?" 원상회복 의무의 진짜 범위

임대차 계약이 끝나면 임차인은 빌린 물건을 반환할 때 원상회복해야 하는 의무가 있습니다. 보통 계약서에 이 조항이 포함되지만, 설령 명시되지 않았더라도 임차인은 법적으로 이 의무를 부담하게 됩니다.

• 인도받을 당시 상태가 기준: 원상회복이란 부동산을 처음 인도받았을 당시의 상태로 복구하는 것을 의미합니다.
  
  
• 통상의 손해는 임대인 부담: 가장 중요한 포인트입니다! 살면서 자연스럽게 발생하는 감가상각이나 노후화는 원상회복 범위에서 제외됩니다. 달력이나 액자를 건 흔적, 벽의 가벼운 못 자국, 에어컨 설치를 위한 나사못 자국, 햇볕에 의한 벽지 변색 등은 '통상의 손해'에 해당하여 임차인이 비용을 낼 필요가 없습니다.
  
  
• 임차인이 책임져야 하는 경우: 반면 바퀴 달린 의자로 마룻바닥을 심하게 긁었거나, 도배를 새로 해야 할 정도의 과도한 못 자국, 에어컨 누수 방치로 인한 벽 부식, 결로를 방치해 생긴 곰팡이, 애완동물로 인한 훼손 등은 임차인이 수리비를 부담해야 합니다.
  
  

2. 집주인이 고쳐줘야 할 것 vs 내가 고쳐야 할 것

살면서 집이 고장 났을 때, 무조건 집주인에게 전화하는 게 맞을까요? 민법 제623조는 임대인이 임차인이 사용·수익 할 수 있는 상태를 유지할 의무가 있다고 명시합니다.

 

• 임대인(집주인) 책임: 누수, 결로, 벽의 균열, 보일러 고장, 주요 배관 하자, 전기 시설 하자 등 집의 뼈대에 해당하는 큰 고장은 집주인이 수선해 주어야 합니다.

 

• 임차인(세입자) 책임: 문 잠금장치 파손, 전등이나 건전지 같은 소모품 교체, 변기 일시 막힘 등 사소하고 소규모인 수선은 세입자가 스스로 해결하는 것이 원칙입니다.

 

• 통지 의무의 중요성: 수선이 필요한 부분을 발견하면 즉시 임대인에게 알려야 합니다. 만약 알리지 않고 방치해서 손해가 커졌다면, 나중에 손해배상 청구가 어려워질 수 있으니 꼭 사진이나 문자로 기록을 남겨두세요.
  
  

3. 권리금을 주고 들어온 상가라면? 원상회복의 함정

 

주택보다 상가에서 원상회복 분쟁이 훨씬 빈번합니다. 특히 이전 세입자에게 시설을 그대로 물려받은 '권리금 양수인'의 경우 주의가 필요합니다.

 

• 철거 범위의 원칙: 판례에 따르면 인수한 임차인은 자신이 인도받은 당시의 상태로만 복구하면 됩니다. 전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무는 없는 것이 원칙입니다.

 

• 특약 확인 필수: 하지만 만약 계약서에 "전 임차인의 시설까지 모두 철거한다"는 특약이 있다면 그 의무를 승계하게 됩니다. 분쟁을 피하려면 계약 시 현장 사진을 찍고 목록을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
  
  

4. "돈 없으니 이사 갈 때까지 못 줘!" 보증금 반환 거절 대응

원상회복이 제대로 안 되었다는 이유로 거액의 보증금 전체를 안 돌려주는 집주인들이 있습니다. 이는 법적으로 어떻게 판단될까요?

 

• 신의성실의 원칙: 법원은 원상회복 비용이 보증금에 비해 아주 적은 금액(예: 수리비 30만 원, 보증금 1억 원)이라면, 이를 이유로 보증금 전체 반환을 거부하는 것은 부당하다고 판결합니다. 사소한 불이행으로 보증금 전체를 붙잡아두는 것은 권리 남용이기 때문이죠.
  
  
• 임차권 등기명령 활용: 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 한다면 이전 리포트에서 다룬 '임차권 등기명령'을 꼭 신청하세요. 등기부에 기재되어야 대항력이 유지됩니다.
  
  

5. 잊지 말고 꼭 챙기세요! 장기수선충당금 반환

아파트에 거주하셨다면 관리비 명세서에 포함된 '장기수선충당금'을 반드시 돌려받아야 합니다.

 

• 납부 주체는 집주인: 승강기 교체나 외벽 도색 등을 위해 적립하는 이 돈은 원래 집주인이 내야 합니다. 하지만 편의상 관리비에 포함되어 세입자가 대신 내고 있었던 것이죠.

 

• 정산 방법: 퇴거 당일 관리사무소에서 '장기수선충당금 납부 확인서'를 발급받아 집주인에게 제시하고 정산받으시면 됩니다. 이 돈만 해도 몇 년 살면 수십만 원이 되니 절대 잊지 마세요!
  
  

마치며: 기록이 최고의 방패이자 매너입니다.

오늘 리포트를 정리하며 느낀 점은, 부동산 계약은 '시작보다 끝이 더 중요하다'는 사실이었습니다. 입주할 때 귀찮더라도 파손된 곳을 미리 사진 찍어 중개사나 임대인에게 보내두는 작은 습관이, 나중에 수백만 원을 아끼는 최고의 방패가 됩니다.

임대인과 임차인이 서로의 권리와 의무를 존중하며 합리적으로 소통한다면, 보증금 반환 날이 서로에게 웃으며 인사하는 기분 좋은 마무리가 될 수 있을 것입니다. 2026년 새해에도 여러분의 안전하고 따뜻한 보금자리 이동을 뱁새가 늘 응원하겠습니다! 오늘도 긴 글 함께해 주셔서 감사합니다. 😊

[김뱁새의 퇴거 전 체크리스트]
1. 벽지 변색 등 '통상의 손해' 범위를 넘는 파손이 있는지 확인했는가?
2. 수리가 필요한 부분은 발견 즉시 임대인에게 통지했는가?
3. 관리사무소에서 '장기수선충당금' 정산 내역을 확인했는가?
4. 원상회복 비용이 소액임에도 보증금 반환을 거부당하고 있지는 않은가?
5. 입주 당시 찍어둔 사진과 현재 상태를 대조해 보았는가?