권리분석7 [경매 공부 노트⑦] 현장에 답이 있다? 입찰가 결정을 위한 시세 조사와 임장 꿀팁 안녕하세요, 뱁새입니다. 지난 시간까지 대출과 자금 계획에 대해 함께 공부해 보았습니다.자금이 준비되었다면 이제 가장 중요한 단계가 남았습니다. 바로 내가 낙찰받고 싶은 그 집을 직접 눈으로 확인하고, 정확한 '입찰가'를 결정하는 일입니다. 경매 시장에서는 "현장에 답이 있다"는 말을 많이 한다고 합니다.오늘은 책상 앞 온라인 조사부터 현장에서 발품을 파는 답사(임장)까지, 초보자가 꼭 챙겨야 할 체크리스트를 정리해 보겠습니다. 1. 책상 위에서 시작하는 '손품', 온라인 사전 조사 현장에 가기 전, 인터넷으로 최대한 많은 정보를 수집하는 것이 효율적입니다. 가격 정보 수집: 국토교통부 실거래가뿐만 아니라 네이버 부동산 등을 통해 현재 중개사들이 내놓은 호가, 전세가, 월세 시세를 꼼꼼히 조사합니다. 지.. 2026. 1. 9. [경매 공부 노트④] 권리분석 기초 | 내 보증금을 지키는 4가지 안전장치 안녕하세요, 뱁새입니다. 지난 시간까지 우리는 임차인이 가질 수 있는 강력한 무기인 대항력과 최우선변제권에 대해 공부했습니다. 하지만 실전 경매의 세계는 조금 더 복잡합니다. 내가 무기를 가졌다고 해서 무조건 돈을 다 돌려받는 것이 아니라, 법이 정한 '순서'에 따라 돈을 나눠 갖기 때문입니다. 이를 이해하는 과정을 '권리분석'이라고 합니다. 오늘은 제가 공부하며 정리한 자료를 바탕으로, 꼭 알아야 할 권리분석의 기초와 임차인을 보호하는 안전장치에 대해 이야기 나누어 보려고 합니다. 1. 권리분석의 기초, 등기부등본 줄 세우기 권리분석이란 결국 등기부등본을 통해 집주인이 누구인지, 그리고 이 집에 얽힌 빚 내역을 날짜별로 확인하는 과정입니다. 저는 공부할 때 다음과 같은 3단계 순서로 분석하는 습관을 .. 2026. 1. 8. [경매 공부 노트③] 임차인의 대항력과 최우선변제권, 한 번에 정리하기 안녕하세요. 뱁새입니다. 지난 글에서 경매의 낙찰 과정과 말소기준권리를 살펴보았습니다.하지만 경매를 조금 더 깊이 들여다보면 가격 분석보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 '사람과 권리'입니다. 많은 초보 입찰자들이 “가격은 저렴한데 왠지 불안하다”라고 느끼는 이유는 대부분 임차인의 권리 분석이 명확하지 않기 때문입니다.오늘은 그 핵심인 대항력과 최우선변제권을 예비 공인중개사의 시선으로 정확히 정리해 보겠습니다. 1. 대항력이란? "새 주인에게 내 권리를 주장하는 힘"대항력이란 이미 형성된 법률관계를 제삼자(새로운 소유자)에게 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 경매 상황에서 쉽게 풀이하면 이렇습니다. “집주인이 바뀌어도, 나는 내 보증금을 다 돌려받을 때까지 이 집에서 나가지 않을 권리가 있다!”라고 선.. 2026. 1. 7. [경매 공부 노트②] 권리분석 기초 | 최고가 매수신고인과 말소기준권리 뜻 안녕하세요, 뱁새입니다. 오늘은 기초 중의 기초인 최고가 매수신고인과 말소기준권리를 실제 사례와 함께 아주 쉽게 정리해 보겠습니다. 1. 최고가 매수신고인: 1등이라고 다 끝난 게 아니다? 최고가 매수신고인이란 경매 입찰 현장에서 가장 높은 가격을 써내어 낙찰자로 선정된 사람을 말합니다.하지만 단순히 '1등을 했다'는 사실만으로 바로 집주인이 되는 것은 아닙니다. [실제 사례로 이해하기]예를 들어, 감정가 5억 원인 아파트 경매에 A, B, C 세 사람이 입찰했다고 가정해 봅시다.A: 4억 5,000만 원B: 4억 7,000만 원C: 4억 9,000만 원이때 C 씨가 바로 최고가 매수신고인이 됩니다. 하지만 C 씨는 아직 소유자가 아닙니다. 법원이 일주일 동안 이 매각 과정에 문제가 없었는지 검토하는 '.. 2026. 1. 7. [경매 공부 노트①] 필수 용어 정리｜감정평가액·매각·유찰 뜻 쉽게 설명 안녕하세요. 뱁새입니다. 공인중개사 자격 취득 후 실무를 준비하며 가장 먼저 마주한 벽은 생소한 경매 용어들이었습니다.경매는 일반 매매와 용어부터 다르기 때문에 기초를 탄탄히 다지는 것이 무엇보다 중요합니다. 오늘은 경매 물건을 분석할 때 가장 먼저 확인하게 되는 세 가지 핵심 용어인 감정평가액, 매각, 유찰에 대해 정리해 보겠습니다. 1. 경매 가격의 기준점, '감정평가액' 감정평가액이란 감정평가사가 해당 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 평가한 금액을 말합니다. 쉽게 말해, 법원이 "이 집은 현재 이 정도 가치가 있습니다"라고 공표하는 공식적인 기준 가격입니다. 감정평가액 확인 시 주의할 점많은 초보자가 범하는 실수 중 하나가 '감정평가액 = 현재 시세'라고 믿는 것입니다. 하지만 실무에서는 다음 .. 2026. 1. 6. 공인중개사 실무교육 후, 권리분석 기초 공부를 시작한 이유 안녕하세요. 뱁새입니다.최근 공인중개사 실무교육을 모두 마치고 돌아왔습니다. 자격증만 취득하면 현장에 바로 뛰어들 수 있을 줄 알았는데, 막상 3일간의 교육을 직접 들어보니 생각보다 제 자신이 참 작게 느껴지는 시간이었습니다. 자격증 시험을 목표로 공부할 때는 단순히 문제를 외우고 정답을 맞히는 것에만 집중해 왔던 터라, 실무 현장의 복잡한 사례들을 접하며 ‘아, 내가 정말 뼈대만 알고 살은 전혀 모르고 있었구나’라는 사실을 뼈아프게 체감했습니다. 강사님들의 설명을 들으며 어리둥절한 순간도 많았고, 스스로 부족함을 느끼는 순간들이 계속 이어졌습니다. 현실의 벽 앞에서 내린 결론, '다시 기초로'실무 교육 현장에서 가장 크게 와닿았던 것은 다름 아닌 권리분석의 중요성이었습니다. 고객의 소중한 자산을 지켜주.. 2026. 1. 6. 이전 1 2 다음
