임차권등기명령·원상회복 의무 뜻 완벽 가이드｜실무 핵심 정리

안녕하세요! 오늘도 열공 중인 '김뱁새'입니다. 😊

 

늘은 임대차 계약이 끝날 때 임차인과 임대인이 가장 격하게(?) 부딪히는 두 가지 주제를 가져왔습니다. 바로 임차권 등기명령과 원상회복 의무예요.

 

요점 정리를 하다 보니, 이 내용은 경매 낙찰자뿐만 아니라 일반 임대차 중개를 할 때도 분쟁이 정말 잦은 부분이더라고요. 특히 보증금을 못 받고 이사를 가야 하거나, 나갈 때 못 자국 하나 때문에 얼굴 붉히는 일들... 우리 예비 중개사들이 미리 알고 중재해야 할 핵심 포인트들입니다. 오늘도 제 공부 흔적을 꾹꾹 눌러 담았으니 함께 확인해 보시죠!

임차권 등기명령, 원상회복

1. 보증금을 지키는 최후의 보루, '임차권 등기명령'

임대차 계약 기간이 끝났는데 임대인이 "다음 세입자 들어올 때까지 기다려라"며 보증금을 안 주는 상황, 상상만 해도 아찔하죠? 이때 임차인이 대항력을 유지하면서 이사를 갈 수 있게 해주는 마법 같은 제도가 바로 임차권 등기명령입니다.

 

• 왜 필요한가요? 대항력을 유지하려면 '주택 인도(거주)'와 '주민등록(전입)'이 유지되어야 합니다. 그런데 보증금을 못 받은 채로 다른 집으로 이사 가서 전입을 빼버리면 기존의 대항력과 우선변제권이 싹 사라지거든요. 이때 임차권 등기를 해두면, 이사를 가더라도 법적으로 "이 사람은 여전히 이 집에 살고 있고 돈 받을 권리가 있다"는 걸 등기부에 박제해 줍니다.
• 강력한 압박 효과: 등기부에 '임차권 등기'가 올라가는 순간, 임대인은 엄청난 심리적 압박을 받습니다. 왜냐하면 등기부에 저 글자가 적혀 있으면 다음 세입자가 들어오길 꺼리기 때문이죠. 또한, 임대인의 동의 없이도 임차인이 일방적으로 신청할 수 있고 그 비용까지 임대인에게 청구할 수 있다는 점이 큰 특징입니다.

2. 나갈 때 꼭 싸우게 되는 '원상회복 의무'의 진실

임대차 종료 시 임차인은 빌린 물건을 원래 상태로 돌려줄 의무가 있습니다. 그런데 여기서 '원래 상태'가 어디까지인지가 늘 분쟁의 씨앗이 되죠. 제가 공부하며 정리한 기준을 딱 정해드릴게요.

 

• 통상의 손해는 괜찮아요: 살다 보면 햇볕에 벽지가 변색되거나, 가구를 둔 자리에 자국이 남거나, 액자를 걸기 위해 못을 한두 개 박을 수 있죠? 이런 걸 '통상의 손해'라고 하는데, 이건 임차인이 고쳐줄 의무가 없습니다. 정상적인 사용으로 인해 가치가 깎이는 건 이미 임대료에 포함되어 있다고 보는 거죠.
• 임차인이 책임져야 하는 경우: 반대로 애완동물이 벽지를 다 뜯어놓았거나, 에어컨 누수를 방치해 벽이 부식되었거나, 무거운 의자를 끌어 마룻바닥에 깊은 흠집을 냈다면? 이건 임차인이 원상회복 비용을 부담해야 합니다.
• 꿀팁 하나 더!: 권리금을 주고 들어온 양수인(새 임차인)은 전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무는 없다는 판례가 있어요. 기준은 내가 '인도받은 당시'의 상태니까요. 하지만 계약서 특약에 따라 달라질 수 있으니 우리 중개사들은 계약서를 쓸 때 현장 사진을 꼼꼼히 찍어두라고 권장해야 합니다.

3. 초보 중개사가 놓치기 쉬운 '중개 보수'와 '손해배상'

공부하다 보니 우리가 받는 '복비', 즉 중개 보수에도 엄격한 룰이 있더라고요. 성공주의 원칙이라 계약이 성사되어야만 받을 수 있는 게 원칙입니다.

 

• 임차인이 조기 퇴거하면 누가 복비를 낼까요? 많은 임대인이 나가는 임차인에게 복비를 내라고 하지만, 법적으로 별도 약정이 없다면 새로운 임차인과의 계약 복비는 임대인이 내는 게 원칙입니다. 다만, 실무에서는 '임차인 부담'이라는 특약을 넣는 경우가 많으니 주의 깊게 살펴야 하죠.
• 우리의 책임감, 확인·설명의 의무: 아파트 방향을 남향이라고 잘못 설명해서 매수인이 비싸게 샀다면? 중개사가 손해의 60%를 배상하라는 판례가 있습니다. 시세나 권리관계를 잘못 설명해서 의뢰인에게 손해를 입히면 우리에게 고의가 없더라도 주의 의무 위반으로 책임을 질 수 있으니 정말 꼼꼼해야 합니다.

정리하며: 사람을 향하는 공부

오늘 임차권 등기명령부터 원상회복, 중개 보수까지 살펴보니 부동산 공부는 결국 '사람 사이의 갈등을 법으로 미리 예방하는 과정'이라는 생각이 듭니다. 자격증 시험을 위한 암기 위주 공부에서 벗어나 실제 사례를 접하니, 제가 앞으로 현장에서 얼마나 막중한 책임을 지게 될지 다시금 실감하게 되네요.

보증금을 돌려받지 못해 발을 동동 구르는 임차인이나, 집이 망가져 속상해하는 임대인 사이에서 명확한 법적 근거를 가지고 중재할 수 있는 전문가가 되기 위해 오늘도 뱁새는 한 걸음 더 나아갑니다. 2026년, 저와 함께 성장하고 계신 모든 분들! 오늘 정리한 내용이 여러분의 소중한 자산을 지키는 작은 등불이 되길 바랍니다. 궁금한 건 언제든 댓글 남겨주세요! 😊

 

[오늘의 뱁새 핵심 요약!]
1. 보증금 못 받고 이사 갈 땐 전입 빼기 전에 무조건 '임차권 등기명령' 신청하기! 
2. 통상의 손해(벽 못 자국 등)는 임차인 책임이 아니다!
3. 계약 시 현장 사진 촬영은 선택이 아닌 필수! 분쟁 예방의 지름길입니다.
4. 중개 보수는 계약 성사 시 지급이 원칙이며, 조기 퇴거 시엔 특약 유무를 확인하자.