[실전 리포트③] “전입신고 했는데 순위가 밀렸다?” 사례로 배우는 임차인 보증금 사수 전략

안녕하세요, 뱁새입니다.

지난 리포트에서 대항력과 우선변제권의 기본 개념을 다뤘다면, 오늘은 실제 현장에서 벌어지는 아찔한 사례들을 통해 우리가 왜 그토록 ‘날짜’와 ‘점유’에 집중해야 하는지 살펴보려 합니다.

내 보증금은 내가 얼마나 알고 있느냐에 달려 있습니다.

2026년 임대차 시장에서 내 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 3가지 결정적 장면을 소개합니다.

 

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CASE 1. “이사 당일 근저당”의 덫: 0시의 공백을 노리는 자들

가장 흔하면서도 치명적인 사례입니다.

A 씨는 금요일에 이사를 마치고 기분 좋게 전입신고와 확정일자를 받았습니다.
하지만 몇 달 뒤, 집이 경매에 넘어갔다는 청천벽력 같은 소식을 듣게 됩니다.
확인해 보니 이사 당일, 집주인이 은행에서 거액의 대출을 받고 근저당을 설정했던 것이죠.

• 왜 문제가 될까?

대항력은 *전입신고와 실제 거주(점유)*를 모두 갖춘 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.
반면, 은행의 근저당권은 등기소에 접수되는 그 순간 즉시 효력이 생깁니다.
결국 같은 날 처리되었어도,
‘이사 → 전입신고 → 근저당 설정’이 같은 날 이루어지면
세입자는 하루 차이로 순위에서 밀릴 수 있는 법적 공백이 생깁니다.

• 뱁새의 공부 팁

계약서 특약사항에 “입주일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않으며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 배액을 배상한다”
는 문구를 반드시 넣어야 합니다. 입주 다음 날 아침, 등기부 등본을 한 번 더 떼어보는 꼼꼼함이 필요해요.

 

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CASE 2. “주소 좀 하루만 빼주세요”라는 집주인의 달콤한 유혹

집주인이 급한 사정으로 대출을 받아야 한다며, 딱 하루만 주소를 옮겼다가 다시 들어와 달라고 부탁하는 경우가 있습니다.
“사례금도 넉넉히 주겠다”는 말에 응했던 B 씨는 결국 보증금을 모두 날릴 위기에 처했습니다.

• 법적 결과

주소를 옮기는 순간, 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권은 즉시 소멸합니다. 다음 날 다시 전입신고를 하더라도, 그사이에 들어온 은행 대출보다 후순위가 됩니다.

• 뱁새의 공부 팁

어떤 경우에도 임대차 기간 중 주민등록을 옮겨서는 안 됩니다. 만약 세대주인 본인이 이탈해야 한다면, 함께 거주하는 가족 중 한 명이라도 주민등록을 남겨두어야 대항력이 유지됩니다.

 

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CASE 3. “보증금 다 안 냈는데 확정일자 의미 있나요?”

 

사회초년생 C 씨는 계약금만 낸 상태에서 미리 확정일자를 받아도 되는지 고민입니다.
“잔금을 다 치러야 권리가 생기는 것 아닐까요?”

• 법원의 판단

대법원 판례에 따르면, 보증금 전액을 아직 지급하지 않았더라도 임대차 계약이 존재하고, 전입신고와 실제 거주(대항요건)를 갖춘 상태에서 확정일자를 받았다면 그 확정일자는 유효합니다. 이후 잔금을 나중에 지급하더라도, 우선변제권의 순위는 ‘확정일자를 받은 날’을 기준으로 소급해 보호받습니다.

단, 확정일자만 먼저 받아두고 아직 전입·점유를 하지 않은 상태라면, 그 효력은 대항요건을 갖춘 시점부터 비로소 발생합니다.

 

• 뱁새의 공부 팁

계약 직후 바로 확정일자를 받아두는 것이 유리합니다.
특히 지금처럼 전세 사기에 민감한 시기에는 ‘주택임대차 신고’와 동시에 확정일자가 자동으로 부여되는 시스템을
적극 활용하세요.

 

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CASE 4. 임대차 계약 종료 후, 이사는 가야 하는데 돈을 안 줄 때

계약 기간이 끝났는데 “새 세입자가 들어와야 돈을 준다”며 버티는 집주인들이 있습니다.
직장 때문에 꼭 이사를 가야 했던 D 씨는 어떻게 해야 할까요?

• 임차권 등기명령의 위력

이사를 가기 전 반드시 **‘임차권 등기명령’**을 신청하고,
등기부 등본에 기재된 것을 확인한 뒤 짐을 빼야 합니다.
그러면 주소를 옮겨도 기존의 대항력이 그대로 유지됩니다.

• 뱁새의 공부 팁

임차권 등기가 완료되면 해당 주택은 등기부에 ‘보증금 미반환’ 이력이 남게 되어 집주인에게 강력한 압박이 됩니다.
임대인의 동의 없이도, 세입자 혼자 법원을 통해 신청할 수 있다는 사실을 꼭 기억하세요.

 

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마치며: 내 둥지는 내가 지키는 ‘공부’에서 시작됩니다.

사례들을 살펴보니 어떠신가요?
부동산 거래는 단순히 ‘믿음’으로 하는 것이 아니라, ‘절차’로 하는 것임을 다시 한번 느끼게 됩니다.

저도 이런 사례들을 접할 때마다 가슴이 철렁할 때가 많습니다.
하지만 우리가 이렇게 미리 공부하고 대비한다면, 소중한 자산을 잃는 일은 충분히 막을 수 있습니다.

2026년에도 안전한 부동산 거래를 위해, 저와 함께 차근차근 여정을 이어가 보아요.
오늘 리포트가 여러분의 둥지를 지키는 단단한 벽돌 한 장이 되었기를 바랍니다. 

감사합니다. 😊

 

 

 

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