임차인 원상회복 의무와 수선 책임 가이드 | 보증금 사수 전략

임대차 계약의 종료는 단순히 짐을 빼고 열쇠를 넘겨주는 과정이 아닙니다. 법적으로는 '목적물의 반환'과 '보증금의 반환'이 동시에 이루어져야 하는 동시이행의 관계인데요. 이 과정에서 가장 흔하게, 그리고 감정적으로 번지는 분쟁이 바로 '원상회복'과 '수선 의무'의 범위입니다.

 

저 역시 처음 이 개념을 접했을 때 "못 하나 박은 것도 다 메꿔야 하나?" 하는 걱정이 앞섰습니다. 하지만 공부를 지속하며 깨달은 것은 법은 임차인에게 무조건적인 '새집 만들기'를 요구하지 않는다는 사실입니다.

 

오늘은 함께 공부하는 마음으로, 퇴거 시 내 보증금을 안전하게 지키기 위한 원상회복의 법적 가이드라인을 정리해 공유합니다.

 

1. "어디까지가 원상인가?" 공부하며 찾은 판례 기준

원상회복이란 입주 당시의 상태로 되돌리는 것을 의미하지만, 여기에는 **'통상적인 소모'**라는 중요한 예외가 있습니다.

• 임대인 부담 (통상의 손해): 시간이 흐르며 자연스럽게 생기는 벽지의 변색, 가구 무게로 인한 바닥 눌림, 액자를 걸기 위한 소량의 못 자국 등은 임차인이 책임질 필요가 없습니다. 공부하며 찾아본 대법원 판례에 따르면, 이런 마모는 이미 임대료에 포함된 감가상각으로 보기 때문입니다.
  
  
• 임차인 부담 (고의·과실): 무거운 짐을 끌어 생긴 깊은 바닥 스크래치, 반려동물로 인한 벽지 훼손, 결로를 방치해 생긴 광범위한 곰팡이 등은 임차인의 선관주의 의무(선량한 관리자의 주의 의무) 위반에 해당하여 수리비를 부담해야 합니다.
  
  

2. 수선 의무의 한계: 집주인 몫 vs 내 몫

민법 제623조를 공부해 보면 임대인은 주택을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 하지만 모든 사소한 수리까지 주인에게 청구할 수 있는 것은 아니었습니다.

구분	임대인(집주인) 책임	임차인(세입자) 책임
대규모 수선	보일러 교체, 누수 수리, 벽 균열 등 구조적 결함	사용에 큰 지장이 없는 사소한 파손
소규모 수선	수선하지 않으면 거주가 불가능한 경우	형광등, 건전지 등 소모품 교체, 변기 막힘 등

팁: 수선이 필요한 상황을 임대인에게 즉시 알리지 않아 피해가 커졌다면 임차인에게도 책임이 발생할 수 있다는 점이 중요합니다. 고장이 발견되면 즉시 사진을 찍어 문자로 통보하는 것이 공부하며 배운 가장 확실한 방어법입니다.

3. 상가 권리금 계약 시 주의할 원상회복 범위

상가 임대차 공부 중 가장 까다로웠던 부분이 바로 '시설 승계' 문제입니다. 이전 세입자의 시설을 권리금을 주고 인수한 경우, 나중에 어디까지 철거해야 할까요?

• 원칙: 판례상 임차인은 '자신이 인도받은 당시'의 상태로만 복구하면 됩니다. 전 임차인이 한 인테리어까지 철거할 의무는 없는 것이 원칙입니다.
  
  
• 예외: 하지만 계약서 특약에 "이전 시설물을 포함하여 전체 철거한다"는 내용이 있다면 그 의무까지 승계한 것으로 간주될 수 있으니, 계약서 작성을 얼마나 꼼꼼히 해야 하는지 다시 한번 느꼈습니다.
  
  

4. 경미한 원상회복을 이유로 보증금을 안 돌려준다면?

"청소 상태가 맘에 안 든다", "벽지 한 곳이 뜯어졌다"는 이유로 수억 원의 보증금 전액을 돌려주지 않는 임대인들이 간혹 있습니다.

• 권리 남용의 원칙: 대법원은 원상회복 비용이 아주 적음에도 보증금 전체를 반환 거부하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 권리 남용이라고 판결하고 있습니다. 이럴 땐 수리비만큼만 공제하고 나머지를 즉시 반환하라고 내용증명을 보내는 당당함이 필요합니다.
  
  

5. 잊지 말고 챙겨야 할 내 돈: 장기수선충당금

아파트나 오피스텔 거주자라면 퇴거 시 반드시 챙겨야 할 '쌈짓돈'이 있습니다. 바로 장기수선충당금입니다.

• 환급 방법: 원래 집주인이 내야 할 돈이지만 편의상 관리비에 포함되어 세입자가 대신 내온 돈입니다. 퇴거 시 관리사무소에서 '납부 확인서'를 받아 주인에게 청구하면 됩니다. 보통 몇 년 거주하면 수십만 원에 달하니 절대 놓쳐서는 안 될 학습 포인트입니다.
  
  

마치며: 기록이 보증금을 지킵니다

부동산 공부를 하며 제가 얻은 가장 큰 교훈은 "기록되지 않은 사실은 보호받기 어렵다"는 것이었습니다. 입주할 때 구석구석 찍어둔 사진 한 장이 퇴거 시 수백만 원의 분쟁을 막아주는 가장 강력한 무기가 됩니다.

임대인과 임차인이 서로의 권리를 존중하며 합리적으로 소통할 때, 소중한 주거 여정은 비로소 행복하게 마무리될 수 있습니다. 오늘 정리한 체크리스트가 여러분의 소중한 자산을 지키는 단단한 지침서가 되길 바랍니다. 저 김뱁새도 여러분과 함께 더 똑똑한 임차인으로 성장해 나가겠습니다! 😊

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[참고 및 출처]

• 민법 제615조 및 제623조
• 대법원 판례 99다 15122 (원상회복의 범위)
• 공동주택관리법 제31조 (장기수선충당금)